【独家】北京二手房市场降温众生相：换房业主调低预期求成交 买方观望“再等等”
来源：中国经营报
本报记者 吴静 卢志坤 北京报道
(资料图片仅供参考)
家住北京望京的刘先生终于在5月下旬卖掉了自己在花家地的一套小两居，代价是比预期价格降了80万元。
而在年初挂牌时，他还信心满满，提前签约了一套西城区的学区房。但市场行情在5月份急转直下，使得已启动换房“链条”的他措手不及，无奈之下只能“割肉”成交。
《中国经营报》记者了解到，今年以来，北京二手房挂牌量不断攀升，刚需客群愈加减少，意向客户观望情绪渐浓，让不少像刘先生这样着急换房的业主预期一降再降。
市场急转直下
换房“链条”启动后，刘先生几乎没有选择余地。
为了解决孩子上学的学位问题，今年3月，他在西城区买了一套“老破小”，时至5月，他必须要在规定时间内付完款，否则就要面临违约风险。
刘先生没有想到自己的“卖一买一”之路会如此不顺，因为早在去年年底挂牌望京的房子时，他的预期是能卖到570多万元，这个初始挂牌价是在咨询了链家经纪人之后得出的。
年后，疫情影响消散，北京二手房市场在今年春节后迅速火热，前期积压的需求集中释放，二手房成交量迅速攀升。中指研究院数据显示，今年1~2月，北京二手房网签套数较2022年同期增长超10%。其中，2月北京二手房网签套数环比增长超60%，受2022年2月春节假期低基数影响，同比增长超70%。
刘先生原本就计划今年在西城区买房，提前为孩子上学谋划，看到当时交易火热，为了抢占到合适的房源，即使当时自己手中的房子还没卖出去，但他仍然选择了尽快与卖家签约。彼时，他并不太担心手中房子的出手问题。
但等到了4月份时，刘先生的经纪人张峰开始向他提出了担忧，原因是看房客户逐渐变少，且购买意愿不是很强，大都希望再等等看业主是否愿意降价。
据张峰介绍，市场从3月下旬开始，热度就逐渐下降了。4月时，部分热门区域成交量还能保持稳定，但多数区域的成交量就已经在下滑。
到了5月，市场仍未见起色，反倒是购房客群的观望情绪在继续加重。在北京拥有十多年从业经验的张峰告诉记者，实际上今年2~3月时，市场火热的区域主要是学区配套条件良好的东城、西城以及海淀的部分板块，因为不少客户要赶在5月之前网签，解决孩子学位问题。而当时北京其他大部分区域的二手房，“因为年前积压了一部分需求，年后集中释放，成交量其实只能说是跟疫情前差不多，并没有多么火爆”。
因此，进入5月后，即便是前期成交火热的东城、西城及海淀区域，市场热度也在逐渐下降。张峰以位于西城区广安门的“荣丰2008”为例，该小区被称为北京学区房的“占位神盘”，“400万即可上车”，4月该小区在链家内部的成交数据是14套，而5月份截至月底时只成交了5套。
市场热度急转直下，令刘先生措手不及，他不得不在慌乱之中频繁调整挂牌价格，最终以490万元的价格“割肉”成交。
同片区的业主也在调整着自己的心理预期。与刘先生小区相邻的业主张先生近期将自家的小两居挂牌，他与爱人育有两子，大儿子明年就要上初一，夫妻俩决定今年9月前在天津买房，让孩子提前一年适应天津的学校，先卖掉北京的住房是他们当前唯一的筹钱渠道。
张先生此前从事经纪人行业已有十几年，在考虑挂牌价时，他最终将预期定在了460万~470万元。实际上，他也很清楚，自己小区同户型的房源在去年成交时能够达到480万~490万元，但眼下他已不敢过高定价。
“可以再等等看”
多位在北京市场拥有多年从业经验的经纪人告诉记者，当前北京二手房市场的供应量处于历史高峰。
张峰以其所任职的贝壳找房为例，截至5月底，记者看到贝壳官网上显示北京二手房挂牌量将近12万套，但据他介绍：“有些房源并没有在官网上展示，实际上，从去年年底时，贝壳内部挂牌量就开始攀升，今年年初时内部挂牌量达到13万套，目前已经超过14万套，而正常年份的内部挂牌量则在11万~12万套。”
张峰认为，这可能与去年10月发布的《财政部 税务总局关于支持居民换购住房有关个人所得税政策》有一定关系。据他解释，以往业主在卖房时需要交个税，北京的房产总价一般都较高，相应的个税额也高。而在该项政策执行后，业主在“卖一买一”时，如果新买的房子比原来的房子总价高，就可将前期卖房的个税退回给业主，这就导致原本没有着急换房的业主也开始挂牌。“我今年操作的一个客户，昌平回龙观的一套70多平方米小两居，卖一买一后，退税退了将近60万元。”
因为挂牌量的增多，使得不少意向客户有了充足的挑选空间，卖方不得不降低预期，尤其是在总价较低的刚需房源上。
“现在刚需客户数量其实是在减少的，此类房源业主后续只能降低预期。”张峰表示，“目前能够较快成交的房源，大多是因为业主方现金流告急，愿意在价格上做较大幅度的让步。”
多位经纪人向记者表示，就他们带看和成交情况来看，现在市场确实在走低。“如果不着急买房的话，可以再等等看，至少这半年内应该不会有太大变化。”
此外，5月初时，住建部和市场监管总局联合发布《关于规范房地产经纪服务的意见》，其中对于房产交易中的服务收费问题，明确提出要引导房地产经纪机构应当明码标价，要合理降低住房买卖和租赁经纪服务费用，按照成交价格越高、服务费率越低的原则实行分档定价，引导由交易双方共同承担经纪服务费用。随后，有市场消息称，北京房地产中介行业协会曾于5月中旬邀请房产经纪公司召开座谈会，谈论了房产交易中介费率问题，但还未形成最终结论。
“因为不知道后续是否会有明确的政策出台，我所接触的不少业主现在都是持观望的态度。北京市场体量极大，任何政策一出台，在别的城市可能不会很快有变化，但在北京市场则会立马反映在成交上。”张峰表示。
“老破小”越来越难卖
“整个回龙观板块挑选二手房的思路其实非常清晰，这里的房源主要可分为不带电梯的经适房以及带电梯的商品房两类。”在整个北京市成交排名靠前的昌平回龙观板块，经纪人周磊用上述一句话向记者清晰地介绍了该板块的房源情况。
据他介绍，这两类房源的居住品质差别比较大，经适房大多是砖混或钢混结构，抗震性和隔音效果差，不带电梯，楼层较低，大部分是2.55米的层高，物业品质较差，物业费约为0.6元/平方米·月。而商品房抗震性和隔音效果较好，层高大多为2.6~2.7米，物业品质较高，板块内最便宜的也要1.8元/平方米·月。
居住品质的差异反映在价格上，则是两类房源每平方米近1万元的差价。此外，周磊告诉记者，4月以来，北京二手房市场热度逐渐下降。在回龙观板块，同样面积的两居室，经适房平均成交价格跌了将近50万元，而商品房则相对跌得少一些，为10万~20万元。
“现在我们在回龙观接触到的客户结构已经有明显变化，周边都是各类科技公司和大厂，客户以90后居多，他们对于买房的需求和想法跟70后、80后很不一样，不再是‘有得住就行’。”周磊说道，“在前期看房时，我的很多年轻客户对于‘老破小’都是直接pass掉。”
多位经纪人告诉记者，北京市场“卖一买一”的客户占比非常高，客户在置换时的需求基本上都是为了“改善”， 二手房换房时间平均在4~7年。
记者在走访中了解到，换房客群的一些典型“画像”包括：年轻夫妻结婚时先买小户型二手房“上车”，等到生育或孩子要上学时置换成面积较大或学区配套较好的房子；老年人将此前自住的“老破小”卖掉，置换成居住品质较好的房源。
张峰表示，自己在日常交易中也观察到，除了有优质的教育配套外，那些所处板块产业密布、周边交通医疗配套齐全、小区物业品质高、楼龄新的房源在后期更易出手。
周磊认为，随着年轻购房客群占比的提升以及老龄化的加剧，“老破小”房源将越来越难卖。据他解释，这类房源因为房龄较大，房屋建筑品质一般，在贷款时可贷额度较少。“对于购房者来说，则意味着首付比例会比较高，至少这一点对于刚需群体就很不友好。”因此，他建议购房群体在买房时注意房龄大小，以及自己预计居住的年限，要考虑到后续自己换房时是否能够顺利置换。
也有业内人士指出，虽然目前市场存量在上升，没有配套加持的“老破小”会越来越难卖，但北京市场的特殊性在于保有量大、需求量大且多元，仍需以“平常心”看待。
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